У різних регіонах України відрізняються не тільки ціни, а й принципи ціноутворення.
В останні роки ринку нерухомості в нашій країні доводиться дуже несолодко. Навіть у відносно багатому Києві кількість угод з купівлі-продажу квартир впало до рекордно низького рівня. На цьому тлі ринок оренди виглядає живим і навіть повним бадьорості. Але це в Києві, а що відбувається в регіонах? І що в різних куточках нашої країни можна орендувати, наприклад, за $100 в місяць?
Як виявилося, скрізь усе по-різному, і навіть в сусідніх областях ситуація може докорінно відрізнятися. Варто сказати і про деякі загальні моменти, які стануть в нагоді при знайомстві з місцевою специфікою. По всій країні серйозним фактором стало підвищення вартості комунальних послуг. У багатьох місцях орендодавці пішли шляхом відділення мух від котлет: з орендарями обговорюється плата за оренду без урахування "комуналки", яку клієнти оплачують окремо і самостійно. Це стало чимось на зразок стандарту ціноутворення. В інших регіонах, крім цього, зберігся і старий варіант призначення ціни – коли в неї включаються і комунальні послуги. Ми, щоб не було плутанини, всюди приводили ціни без урахування "комуналки".
ЗАХІД: БАЛ ПРАВИТЬ ЛЬВІВ
У Західному регіоні оренда житла найвеселіше себе почуває у Львові. "Найактивніший сезон – кінець серпня – вересень. У цей період заселяється близько 100 тис. осіб. В основному студенти, вони становлять левову частку орендарів, – розповідає директор ріелторського бюро "Варіант", голова Львівського регіонального відділення АФНУ Андрій Борисов. – Крім того, до Львова вже не перший рік відбувається міграція населення зі Сходу України. Але сказати, що через це у нас різко піднялися ціни, я не можу: платоспроможність населення не зросла, і підвищувати ціну орендодавцям немає сенсу".
Якщо взяти квартири економсегмент, то за рік ціни в гривні виросли на 10-15%. Але якщо подивитися на ті ж ціни в доларах, виявиться, що їм дуже далеко навіть до рівня 2013 року. Так, однокімнатну квартиру у Львові можна зняти приблизно за 3 тис. грн. А за еквівалент $100 знайти щось краще гостинки дуже непросто. "В принципі, це може бути і повноцінна квартира, але в дуже віддаленому районі, або якому щось не дуже вдалому будинку", – каже Андрій Борисов.
Для порівняння: в Івано-Франківську "одиничку" загальною площею 32 кв. м можна зняти навіть за 1,5 тис. грн, а за 2200 грн оселитися у двокімнатній! Приблизно той же рівень цін і в Тернополі – за 1,5 тис. Можна відшукати квартиру на околиці, за 2 тис. – в центрі, а за $100 – зняти або хорошу однокімнатну, або цілком прийнятну "двушку".
ЦЕНТР: СТУДЕНТИ ПІДНІМАЮТЬ ПОПИТ І ЦІНИ НА ОРЕНДУ
У Вінниці ринок оренди квартир був підстебнуть переїздом туди в повному складі Донецького державного університету – завдяки чому в місті з'явилося багато викладачів, і ще більше студентів. Це при тому, що у Вінниці вистачало і своїх вузів. "У зв'язку з цим у нас спостерігається зростання цін на оренду нерухомості, в порівнянні з минулим роком, десь на 50%", – розповідає директор АН "СтильЕстейт", голова Вінницького регіонального відділення АФНУ Володимир Яцуба.
Тому в Вінниці за $100 особливо не розженешся: за 2,5 тис. можна зняти хіба що малосімейку з усіма зручностями, але за комунальні доведеться все одно платити окремо. Повноцінна однокімнатна квартира в житловому стані, але без ремонту, буде коштувати вже від 3 тис. грн, хоча рік тому таке житло коштувало близько 2 тис. грн. Така ж, але з ремонтом і технікою, йде вже за 3,5-4 тис. грн. Попитом користуються і квартири дорожче: "Студенти-іноземці готові платити за квартиру з хорошим ремонтом $200-400", – каже Володимир Яцуба.
ПОЛТАВА. Полтава завжди відрізнялася високими цінами на житло. "До кризи вони трималися на рівні вище, ніж в Харкові і Дніпропетровську. Навіть за вартістю квадратного метра", – розповідає власник АН "Полтавська нерухомість" Ігор Лебедик. Відповідно, і оренда в Полтаві ніколи не була дешевою. Багато в чому попит тут створюється великою кількістю студентів – серед них багато іноземців, які можуть "за ціною не постояти". А в останні роки ринок "підігріли" ще й приїжджі зі Сходу, хоча зараз їх серед орендарів стало помітно менше. Тому за 2600 грн в місяць тут можна зняти звичайну однокімнатну квартиру в житловому стані, десь далеко на околиці. У центрі за пристойну "одиничку" просять близько 5 тис. грн, а "двушки" стартують від 5-6 тис. грн на місяць.
ЧЕРКАСИ. "У Черкасах попит перевищує пропозицію, – каже директор АН "1000 варіантів" Олександр Франко. – На жаль, хороших квартир в достатній кількості немає". Попит в основному створюється місцевою публікою, і помітну лепту вносять студенти – в першу чергу, в сегменті "економ". Пристойні однокімнатні в центрі стоять від 2500 грн в місяць і вище. У спальних районах таку квартиру можна зняти від 2 тис. Грн. А за 2600 грн можна розраховувати на хорошу однокімнатну, або двокімнатну скромніше в центрі. Втім, за цю ціну можна знайти і "троячку". Взагалі-то, в ціноутворенні в Черкасах діє негласне правило: берете вартість однокімнатної, додаєте по 400 грн за кожну кімнату, і отримуєте приблизну ціну за "двушку" або "троячку" того ж якості.
ПІВНІЧ: ТУТ ВСЕ ДУЖЕ НЕДОРОГО, АЛЕ ВИБІР ЖИТЛА НЕБОЛЬШОЙ
Якщо з грошима на оренду негусто, а де жити – великої різниці немає, то можна податися і на Північ. У Чернігові, наприклад, простеньку однокімнатну в житловому стані можна зняти за 1 тис. грн на місяць (плюс "комуналка"). Двокімнатну орендують за 1500 грн в місяць. А за наші сто доларів на місяць тут здаються гарні 2-кімнатні або 3-кімнатні квартири, з ремонтом і цілком пристойними меблями. У тому числі таку квартиру можна знайти і в центрі міста. За 3 тис. грн на місяць йде вже "упакована" трійка з меблями і всією технікою. Правда, саме зараз не найвдаліший час, щоб зняти житло: як каже керівник АН "Гавань" Алла Горбатенко, вільних квартир в даний момент в наявності практично немає.
СУМИ. У Сумах, за словами директора АН "Сумська нерухомість", голови Сумського відділення АФНУ Олени Шульги, ціни на оренду тримаються на одному рівні вже кілька років, росте тільки плата за "комуналку". "Попит є, але у клієнтів великі претензії до якості житла. Вимагають більш-менш пристойні меблі, обов'язково пральну машину, іншу техніку", – каже Олена. При цьому за 1-кімнатну готові платити 2 тис., а за двушку – 4 тис. Але, на жаль, хороших пропозицій не вистачає. Мінімальна ціна за однокімнатну – 1200 грн. За $100 можна зняти досить пристойну однокімнатну або двокімнатну хрущовку в центрі. "Зараз багато здається квартир в новобудовах, – розповідає Олена Шульга. – Будують, ремонтують – і відразу здають. Там ціна за 1-кімнатну може бути 3,5 тис. грн, а 2-кімнатна може коштувати 5 тис. грн. Таких квартир поки – в межах 10% від усього обсягу".
ЖИТОМИР. У Житомирі за 2600 грн в місяць можна зняти велику трикімнатну, в хорошому стані, з меблями і технікою. Якщо ж хочете заощадити, до ваших послуг малосімейка з усіма меблями за скромною ціною 1500 грн в місяць.
В СТОРОНУ СХОДУ: ЗРОСТАННЯ ЦІН НЕ ВИДНО
За словами генерального директора ТОВ ІІК "Проконсул", голови Харківського регіонального відділення АФНУ Олексія Попова, подорожчання оренди в місті не спостерігається: якщо і доводиться платити більше, то лише за рахунок зростання "комуналки". У місті багато учнівської молоді, так що основні орендарі – студенти. До середини минулого року, за його словами, попит зростав і за рахунок міграції з Донецької та Луганської областей (до 15% ринку), але вже з минулого літа, через "просідання" ринку продажу житла, приїжджі стали віддавати перевагу не оренді, а придбання квартир – звичайно, у кого для цього були можливості.
ХАРКІВ. Середню за якістю однокімнатну квартиру в Харкові можна зняти за 3-3,5 тис. грн. Аналогічна двушка йде за 3,5-4,5 тис. грн. "Чи можна щось зняти за $100? Як би можна, – каже Олексій Попов. – Є у нас досить багато гостінок. Але пропозицій не так вже й багато – їх більшою мірою вже познімали".
У Харкові двигуном ринку оренди є студенти.
Нікуди, особливо з минулого року, не йшли ціни і в Запоріжжі. Як говорить директор ТОВ "АН АРТА", голова Запорізького регіонального відділення АФНУ Вікторія Шахмаева, активного попиту на ринку зараз немає – кому треба було, вже поселилися і живуть. За 2600 грн (плюс "комуналка") тут можна зняти квартиру в хорошому стані, і з побутовою технікою.
ДНІПРО. А в Дніпропетровську ціни на оренду з минулого року навіть трохи просіли. "Коли почалася активна міграція з Донецької та Луганської областей, ціни піднялися десь на 20-40%, – розповідає начальник відділу оренди АН "Проспект" Олеся Чебакова. – Але з часом багато роз'їхалися по інших регіонах, попит впав, і ціни теж пішли вниз".
Тут, на відміну від Харкова, студенти не є основним двигуном ринку – ця роль покладена на молоді сім'ї та одиноких дорослих людей. За $100 в Дніпропетровську можна знайти однокімнатну квартиру: "Але це буде повністю "радянська" квартира – за станом і по меблів. У якихось квартирах за цю ціну може бути навіть пральна машина", – кажуть місцеві ріелтори. Більш-менш пристойна однокімнатна квартира коштує від 3,5 тис. Грн і вище, а двокімнатна – від 4200 грн.
Але якщо зовсім вже хочеться заощадити, можна зняти малосімейку. Любителям поупражнять ноги пропонуються малосімейки де-небудь на 9 поверсі з непрацюючим ліфтом – без своєї кухні, але зі своїм санвузлом. У такому "диво" можна оселитися за 1600 грн. А малосімейка в хорошому місці, у відмінному стані і зі свіжим ремонтом потягне вже 2200-2300 грн в місяць.
ПІВДЕНЬ: В ОДЕСІ – СЕЗОН ПОДОРОЖЧАННЯ ОРЕНДИ
Ринок оренди в Одесі не просто живий, але до того бадьорий і веселий. "У нас завжди попит високий, – каже ріелтор АН "Олександр-N" Олексій Красотов. – А зараз наближається літня пора, і багато квартир підуть або в набагато більш дорогу подобову оренду, або в сезонну, але теж за підвищені гроші. Пропозиція квартир в довгостроковій оренді знижується, ось і виходить, що вона теж дорожчає".
З $100 до Одеси краще навіть не потикатися – засміють: за такі гроші можна зняти або кімнату в комуналці, або, якщо ще пощастить, як каже Олексій Красотов: "Дуже маленьку квартиру в страшному радянському стані десь в не дуже приємних районах, віддалених від центру". Більш-менш пристойна 1-кімнатна здається в Одесі мінімум за 4-5 тис. грн, а двушки – в середньому по 5-7 тисяч. Але це в старих будинках. Для квартир в новобудовах ціни зовсім інші: однокімнатні стартують з ціни в 10 тис. грн, а двокімнатні пропонуються за 10-12 тис. грн і дорожче.
МИКОЛАЇВ. Якщо ваші $100 осміяли в Одесі, не беріть це в голову, і просто їдьте до Миколаєва. У місті корабелів (в основному, вже давно безробітних або поміняли професію у зв'язку з впаданням верфей в багаторічну сплячку) за 2600 грн в місяць можна орендувати навіть двушку, правда, не в центрі. Або ж хорошу однокімнатну в хорошому місці, тому що попит на житло тут невисокий. Але не все так сумно: "У нас хто хотів виїхати, вже виїхав. Великого відтоку населення я теж не бачу, – говорить генеральний директор ТОВ "Флагман", керівник Миколаївського регіонального відділення АСНУ Андрій Олейников. – І все-таки південь України, клімат чудовий. В останні місяці спостерігаються позитивні зрушення в місцевій економіці – починають оживати деякі заводи". Так що не виключено, що з часом і тут ціни на оренду підуть вгору. Поки ж скромну однокімнатну квартиру в Миколаєві можна зняти, починаючи з 1500 грн в місяць.
ХЕРСОН. У Херсоні ви зі своїми $100 теж будете відчувати себе королем нерухомості: як каже керівник компанії "Ізумруд", голова Херсонського регіонального відділення АФНУ Олег Романюк, самий бюджетний варіант можна зняти за 1200 грн – це буде малосімейка, причому, можливо, навіть без меблів. Середня вартість однокімнатної квартири – 2 тис. грн. Ну а за 2600 грн в місяць можна зняти або хорошу однокімнатну, або навіть двокімнатну.
ОРЕНДА БЕЗ ПРОБЛЕМ
На що слід в першу чергу звернути увагу при укладанні договору оренди житла? "По-перше, на умови, зазначені в договорі оренди: наприклад, в якому стані і кількості присутній меблі, а також її цілісність. Повинно бути зафіксовано загальний стан квартири, – пояснює провідний юрист "Міжнародна адвокатська компанія "УкрЮрЦентр" Кирило Бобровня. – Тут слід звернути особливу увагу на сантехніку – щоб не сталося, що після звільнення квартири пішли судові позови від сусідів, які вимагатимуть відшкодувати матеріальний збиток за затоплену квартиру".
Крім того, в договорі повинні бути чітко прописані порядок і терміни оплати комунальних послуг, і хто безпосередньо буде їх оплачувати. Зверніть також увагу на порядок і терміни оплати орендної плати, а також штрафні санкції за несвоєчасну оплату. Важливо не пропустити і такі деталі, як термін дії договору, дату початку проживання і умови розірвання договору, а відповідно – виселення: досить часто зустрічаються випадки передчасного і безпідставного виселення, без надання терміну для пошуку іншого житла. "І, звичайно, найголовніше – упевнитися про те, що документи на право власності квартири дійсно належать орендодавцю", – радить Кирило Бобровня.